5 nejčastějších chyb při prodeji nemovitosti – Jak se vyhnout finančním ztrátám a prodlouženému čekání na kupce

Prodej nemovitosti patří mezi nejzásadnější finanční kroky, kterým se většina lidí v životě věnuje. Ať už jde o rodinný dům, byt nebo komerční prostor, správné nastavení prodeje může znamenat rozdíl mezi rychlým, úspěšným obchodem a dlouhým, náročným procesem s finančními ztrátami. Z praxe lze zmínit, že se prodávající nejčastěji dopouštějí pěti základních chyb. Pojďme si je rozebrat detailněji a nabídnout konkrétní příklady, jak těmto chybám předejít.

1. Špatné nacenění nemovitosti

Nastavení ceny nemovitosti je jedním z klíčových faktorů úspěšného prodeje. Příliš vysoká cena může způsobit, že zájemci se od radosti vzdálí, zatímco příliš nízká cena vás připraví o férovou hodnotu vašeho majetku. Mnoho prodávajících spoléhá pouze na vlastní odhad nebo se nechá ovlivnit emocionální hodnotou, aniž by provedli důkladnou analýzu trhu.

Detailní rozbor a příklad z praxe:

Analýza trhu: Využijte srovnávací metody – podívejte se na ceny podobných nemovitostí ve vašem okolí, které byly nedávno prodány. Například, pokud máte byt ve čtvrti, kde se podobné byty prodávají mezi 4–5 miliony Kč, je iracionální požadovat 6 milionů Kč bez dodatečných vylepšení. Nevycházejte pouze z nabídkových cen, ty většinou nezahrnují případná jednání o úpravě finální ceny, která je v kupní smlouvě.

Konzultace s odborníky: Nechte si udělat profesionální odhad od realitního makléře či znalce. V praxi se často stává, že makléři, kteří mají přehled o aktuálním trhu, doporučí cenu, která je mírně pod střední hodnotou, což následně vyvolá soutěž mezi zájemci a vede k nakonec vyšší prodejní ceně. Zde však důkladně zvažte, kterému odborníkovi svěříte svoji důvěru.

Příklady:

Příklad A: Paní Nováková stanovila cenu svého bytu na základě rodinných vzpomínek a emocionální hodnoty, ačkoli tržní hodnota byla výrazně nižší. V důsledku toho se byt prodal až po několika měsících, kdy musela cenu několikrát upravit a ve výsledku obdržela částku nižší, než by bývala mohla, pokud by si nemovitost nechala ocenit prověřeným odborníkem hned na počátku prodeje.

Příklad B: Pan Dvořák využil služeb začínajícího "realitního experta", který však provedl jen nedostatečnou analýzu a "expert" v rámci cíle pouhého získání nabídky do prodeje mu odsouhlasil cenu hrubě nadnesenou s tím, že určitě za tyto peníze prodá. Díky tomu se nabídka sice dostala patřičně na oči potenciálních zájemců, nicméně přemrštěná cena nevzbudila patřičný ohlas a ve finále pan Dvořák po několika měsících musel opět zlevnit a dostat se s cenou na reálnou úroveň. Přišel tak zbytečně o několik měsíců času.

Příklad C: Paní Šťastná využila služeb prověřeného realitního experta, který provedl detailní analýzu trhu, srovnal reálné ceny v dané lokalitě. Čerpal jak z cenových map, tak i z cen uvedených v kupních smlouvách uložených na katastru nemovitostí a doporučil tak reálně dosažitelnou cenu. Díky tomu dostal několik nabídek během prvního týdne prodeje a nakonec prodal nemovitost nad původně stanovenou cenu díky konkurenci mezi zájemci.

2. Nedostatečná prezentace nemovitosti

První dojem je rozhodující. Mnoho prodávajících podceňuje význam kvalitní vizuální prezentace. Neprofesionální fotografie, tmavé či neuklizené interiéry a nedostatek video-prezentací mohou potenciální kupce odradit dříve, než vůbec zažijí osobní prohlídku.

Detailní rozbor a příklad z praxe:

Kvalitní fotografie a videa: Profesionální fotografie, ideálně se správným osvětlením, širokoúhlým objektivem a vhodným postprodukčním zpracováním, zvýší atraktivitu nabídky. Mnohé články zdůrazňují, že investice do profesionálního fotografa se může vrátit ve formě rychlejšího prodeje a lepších nabídek.

Uspořádání a úklid: Připravte nemovitost na focení stejně jako na prohlídku – uklizené prostory, odstranění osobních předmětů a vhodné dekorace mohou kupujícím pomoci představit si, jak by daný prostor mohl vypadat jako jejich nový domov.

Příklady:

Příklad A: Rodina Křížových se rozhodla inzerovat svůj dům pomocí amatérských fotografií po rychlém focení mobilním telefonem. Výsledek? Zájem o nemovitost byl minimální a proces prodeje se značně protáhl.

Příklad B: Naopak paní Horáková investovala do profesionální focení a natočení krátkého videa, ve kterém byl dům představen v nejlepším světle. Výsledkem byla rychlá reakce zájemců a prodej během několika týdnů.

3. Nevyřešené právní náležitosti

Právní aspekty prodeje nemovitosti jsou často opomíjenou částí, která však může celý proces výrazně zpomalit či dokonce zastavit. Nevyřešené věcné břemeno, exekuce nebo chybějící dokumentace mohou způsobit nejistotu jak u prodávajícího, tak u potenciálních kupců.

Detailní rozbor a příklad z praxe:

Právní kontrola a dokumentace: Před uvedením nemovitosti na trh je nutné zajistit kompletní a aktuální dokumentaci. To zahrnuje list vlastnictví, stavební dokumentaci, vč. stavebního povolení, rozhodnutí o kolaudaci, technické průkazy, PENB a případně dokumenty o opravách či rekonstrukcích.

Spolupráce s odborníky: Doporučuje se využít služeb právníka nebo notáře, kteří provedou důkladnou kontrolu všech dokumentů. Nutno zdůraznit, že tento krok může předejít komplikacím během vyjednávání či při samotném převodu vlastnictví.

Příklady:

Příklad A: Paní Benešová se rozhodla prodat svůj byt bez detailního právního ověření dokumentace. Po zahájení prodeje se ukázalo, že na nemovitosti panuje věcné břemeno, což kupující využili jako argument pro snížení ceny. Výsledkem byla dlouhá a komplikovaná jednání a nakonec i nižší prodejní cena.

Příklad B: Pan Novotný se nechal provést zkušeným právníkem, který odhalil drobné nesrovnalosti v dokumentech. Ty byly včas napraveny, což zajistilo nejenom hladký průběh prodeje a vyšší důvěru kupujících, ale zároveň bezproblémový přepis vlastnického práva v katastru nemovitostí.

4. Podcenění home stagingu

Home staging – úprava interiéru před prodejem – je často opomíjený, ačkoliv má velký vliv na to, jak nemovitost působí na potenciální kupce. Neuspořádaný či příliš osobně zařízený interiér může odradit, protože kupující si těžko dokážou představit vlastní bydlení v daném prostoru.

Detailní rozbor a příklad z praxe:

Neutralizace prostoru: Doporučuje se odstranit osobní věci, rodinné fotografie a výrazné dekorace, které mohou kupujícím bránit v představě vlastního uspořádání. Místo toho využijte neutrální dekorace a doplňky, které zvýrazní přednosti prostoru.

Osvětlení a atmosféra: Správné nasvícení a čerstvě provedený úklid mohou výrazně zvýšit atraktivitu nemovitosti. Home staging také často zahrnuje drobné úpravy, jako jsou nové povlečení, moderní dekorace či květiny, které vytvoří příjemnou atmosféru.

Příklady:

Příklad A: Mladý pár, který prodával svůj byt, se rozhodl prodat jej s kompletním osobním zařízením a vzhledem k minimu času neuklizený, což způsobilo, že potenciální kupující nemohli snadno vidět, jak by prostor mohl vypadat podle jejich představ. Až po řádném úklidu a mírném přepracování interiéru spolu s profesionálním home stagingem se zájem výrazně zvýšil.

Příklad B: Paní Dvořáková investovala do home stagingu – profesionálního uspořádání nábytku, vylepšení osvětlení a drobných dekorací. Výsledkem byla výrazná změna v prezentaci bytu, která vedla k několika rychlým prohlídkám a úspěšnému prodeji.

5. Nedostatečná komunikace s kupujícími

Komunikace je klíčová – prodávající, kteří nereagují promptně nebo nedokážou jasně sdělit důležité informace, riskují ztrátu zájmu potenciálních kupců. Nejasná komunikace může vést k nedorozuměním, ztrátě důvěry a nakonec k zbytečnému prodloužení celého procesu.

Detailní rozbor a příklad z praxe:

Promptní reakce: Odpovídejte na dotazy zájemců co nejdříve. Kupující oceňují, když dostanou odpověď včas, což vytváří dojem profesionálního a seriózního přístupu.

Jasnost a úplnost informací: V inzerátu uveďte všechny klíčové informace o nemovitosti – od rozlohy, vybavení a lokality až po případné zvláštnosti. Ujistěte se, že v komunikaci nebudou chybět důležité detaily, které by mohly ovlivnit rozhodnutí kupujícího.

Personalizace a empatie: Buďte vstřícní a připravení na individuální potřeby každého zájemce. Mějte připravené odpovědi na časté dotazy a buďte otevření k případným jednáním či změnám.

Příklady:

Příklad A: Pan Procházka často neodpovídal na emaily a telefonáty, což vedlo k tomu, že zájemci rychle přešli ke konkurenční nabídce, kde prodávající strana komunikovala aktivně a profesionálně.

Příklad B: Naopak paní Králová zavedla systém automatických odpovědí a osobního kontaktu. Díky tomu se její zájemci cítili informovaní a oceňovali rychlost komunikace, což výrazně přispělo k rychlejšímu uzavření obchodu.

ZÁVĚR:

K úspěšnému prodeji nemovitosti patří nejen správné nastavení ceny, kvalitní prezentace a precizní právní dokumentace, ale také důraz na home staging a profesionální komunikaci s kupujícími. Každá z těchto chyb může ovlivnit výsledný prodejní výsledek. Proto je důležité věnovat pozornost všem detailům a neváhat využít odbornou pomoc, ať už jde o realitního makléře, fotografa nebo právníka.

Vyhnutím se těmto chybám můžete zajistit, že vaše nemovitost bude prezentována v nejlepším světle, prodej proběhne hladce a vy získáte férovou cenu za svůj majetek. Profesionální přístup a důkladná příprava jsou zárukou, že vaše investice do prodeje se vám vrátí ve formě rychlého a výhodného obchodu.